空き家の固定資産税が6倍に？山形市・天童市で「管理不全空家」に指定される前にすべきこと
空き家の固定資産税は、管理を怠って住宅用地特例の対象外になると、土地の課税標準額が最大6倍になる場合があります。
きっかけは、2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法です。
改正により、倒壊のおそれなどがある「特定空家」になる前の段階でも、「管理不全空家」として行政の指導や勧告の対象となる可能性があります。
勧告を受けると、土地にかかる固定資産税の軽減措置が外れ、翌年度以降の税負担が重くなります。
ただし、指定された途端に6倍になるわけではありません。
助言・指導を経て、勧告を受けた段階で初めて、税の優遇が外れる流れです。
山形市・天童市で実家などの空き家を持つ方にとっても、決して他人事ではない制度変更です。
そこで本記事では、制度の変更点から増税の仕組み、回避策、売却の進め方までを順に解説します。
空き家の扱いに迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
空き家の固定資産税が6倍になる前に。山形市・天童市で売却を相談できる地元の不動産会社をまとめてチェックしませんか？
▼【山形市・天童市 不動産売却】会社選びで重要なのは『査定額』ではなく『担当者』！不動産業者選びのポイントを徹底解説！
目次
「管理不全空家」とは？2023年12月施行の改正法で何が変わったのか
2023年12月の改正法施行により、「特定空家」の手前にあたる段階として、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。
ここでは両者の違いと、山形市・天童市の所有者が押さえておきたい変化を整理します。
「特定空家」に至る前段階でも行政指導の対象になる新制度
結論から言うと、改正後は特定空家になる前の段階から、行政の指導や勧告を受ける可能性があります。
改正前の空家法で指導や勧告の対象となったのは、倒壊の危険などが著しい「特定空家等」に限られていました。
改正後は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家が「管理不全空家等」と位置づけられています。
屋根や外壁の傷み、雑草の繁茂などが進めば、「まだ大丈夫」と思っていた空き家でも改善を求められる可能性があります。
管理不全空家等が勧告を受けた場合も、特定空家等と同様に、固定資産税の住宅用地特例が外れる扱いです。
一方で、管理不全空家等には、命令や代執行といった強い措置は定められていません。
両者の違いは、次の表のとおりです。
| 項目 | 管理不全空家等 | 特定空家等 |
| 空き家の状態 | そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある | 倒壊などの危険、衛生上有害となるおそれ、著しい景観の損失、周辺の生活環境への悪影響などがある |
| 行政の措置 | 指導→勧告 | 助言・指導→勧告→命令→行政代執行（要件を満たす場合） |
| 住宅用地特例 | 勧告で解除 | 勧告で解除 |
| 命令違反の過料 | 命令の規定なし | 50万円以下の過料の対象 |
山形市・天童市でも他人事ではない、空き家所有者が知っておくべき変化
山形市・天童市の所有者が押さえておきたい変化は、特定空家等になる前の段階でも、管理状況によっては指導の対象となるようになったことです。
2023年の住宅・土地統計調査によると、山形県の空き家数は6万1,700戸、空き家率は13.55%でした。
住宅の7〜8戸に1戸が空き家という計算になり、身近な問題だとわかります。
山形県内の空き家を対象にした総務省の調査資料では、周囲への支障として、冬の間に除雪されないまま放置される例が最多でした。
雪の多い地域では、除雪の状況や屋根の傷みなども、空き家の管理状態を確認するうえで重要なポイントです。
管理不全空家等に該当するかどうかは、国のガイドラインなどを踏まえ、各自治体が個別の状況に応じて判断します。
さらに、所有者には国や自治体の施策に協力する努力義務も加わりました。
まずは各市の空き家担当窓口で、自分の物件がどの基準で見られるのかを確認しておくと安心です。
出典：
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
総務省「『空き家の適正管理に関する調査』の結果」
国土交通省「空家法」と「2023改正空家法」
富山市「管理不全空家等の判断基準等について」
固定資産税が最大6倍になる仕組みと行政措置のステップ
固定資産税が最大6倍になるのは、税率が上がるからではなく、土地にかかっていた軽減措置が外れるためです。
ここでは軽減措置の中身と、勧告から代執行までの行政措置の流れを順に確認します。
住宅用地特例（1/6・1/3の軽減）が解除される「勧告」段階のリスク
結論として、「勧告」を受けることが、固定資産税が上がる分かれ目になります。
住宅が建つ土地には、課税標準を小さくする「住宅用地特例」が適用されています。
課税標準とは、税額を計算するときの土台になる金額のことです。
200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで）は3分の1に軽減されます。
助言・指導の段階では、この特例はまだ外れません。
勧告を受けた後、最初に迎える1月1日（固定資産税の賦課期日）時点で必要な改善が行われず、勧告が継続している場合、その年の4月から始まる年度の固定資産税について、住宅用地特例が適用されなくなります。
特例が外れると、小規模住宅用地では課税標準の特例率1/6、一般住宅用地では1/3が適用されなくなるため、単純計算ではそれぞれ6倍、3倍に相当します。
市街化区域にある土地では、都市計画税の軽減も同時に外れます。
評価額1,200万円、面積150㎡の土地を例に試算すると、次のとおりです。
| 項目 | 特例あり | 特例解除（理論値） |
| 課税標準額 | 200万円（評価額の1/6） | 1,200万円 |
| 固定資産税（税率1.4%） | 2万8,000円 | 16万8,000円 |
| 増減 | － | 約14万円の増加（6倍） |
この試算は標準税率1.4%を用いた理論値で、都市計画税は含みません。
実際には、負担調整措置によって税額が段階的に上がる場合もあります。
神戸市は、特例の解除で土地の固定資産税が3.5倍程度上がる可能性があると案内しています。
出典：東京都主税局 不動産と税金「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
勧告→命令→代執行まで進むとどうなるか
勧告を無視し続けると、特定空家等の場合は命令、さらに代執行へと進む可能性があります。
一方、管理不全空家等は指導・勧告までで、命令や代執行は規定されていません。
特定空家等が命令に違反すると、50万円以下の過料の対象です。
代執行に至った場合は、自治体が所有者に代わって必要な措置を行い、建物の解体が実施されることもあります。
解体費用は所有者に請求され、支払わなければ財産の差し押さえに進む可能性もあります。
ただし、助言・指導や勧告の段階で自治体が納得する改善を行えば、特例が戻るケースもあります。
各段階の内容とペナルティは、次の表のとおりです。
| 段階 | 対象 | 内容 | ペナルティ・影響 |
| 助言・指導 | 管理不全空家等・特定空家等 | 状態の改善を求められる | 住宅用地特例は維持される |
| 勧告 | 管理不全空家等・特定空家等 | 期限を定めて改善を求められる | 住宅用地特例が外れ、固定資産税等が増える |
| 命令 | 特定空家等のみ | 勧告に従わない場合に措置を命じられる | 違反すると50万円以下の過料 |
| 代執行 | 特定空家等のみ | 自治体が解体などを実施する | 費用を所有者に請求される |
税務の判断は個別の事情によって異なります。
詳細は、山形市・天童市の税務担当課や税理士にご確認ください。
出典：
国土交通省「管理不全空家等と特定空家等に対する具体的な措置」
神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」
増税・行政指導を避けるために今できること
増税や行政指導のリスクを抑えるには、勧告に至る前に空き家を適切に管理するか、売却などの対応を検討することが重要です。
ここでは、定期的な管理や補助金の活用と、売却による二つの方向から対策を紹介します。
定期的な管理・補助金活用でリスクを下げる方法
結論として、まず検討したいのは、空き家の状態を悪化させないよう定期的な管理を続けることです。
管理不全と見られやすいのは、屋根や外壁の傷み、雑草や庭木の繁茂、ごみの放置といった状態です。
月1回程度を目安に、建物の外観と敷地を点検しましょう。
雪の多い山形市・天童市では、冬の前後に屋根や雨どいの状態を確認することも大切です。
遠方で通えない場合は、管理を代行する事業者に委託する方法もあります。
費用の負担を減らすには、市の補助制度を事前に調べておくことが有効です。
天童市では、空き家バンク登録物件の片付けに対する補助制度を設けています。
2026年度は、住宅家財の処分・清掃について上限10万円、庭木の伐採等について対象経費の3分の1（上限10万円）が補助されます。
県内業者との請負契約などの要件があり、予算に達すると受付が終了するため、申請前に最新情報を確認してください。
空き家バンクへの登録には、不動産事業者との媒介契約が必要です。
補助の内容や要件は年度によって変わるため、申請前に天童市の担当窓口でご確認ください。
山形市の制度についても、市の担当窓口で最新情報をご確認ください。
なお、建物を解体して更地にすると住宅用地特例の対象外となり、かえって固定資産税が上がります。
解体は税負担の見通しを立ててから判断しましょう。
「使わない空き家」は早期売却も現実的な選択肢
今後も使う予定のない空き家は、早めに売却するという選択肢も現実的です。
売却して所有者でなくなれば、その後は空き家を管理する手間や、勧告によって住宅用地特例が外れるリスクを負う必要がなくなります。
賃貸に出す方法もありますが、改修費や入居者対応が発生する可能性も考慮しましょう。
築年数が古く、今後も住む予定がない場合は、傷みが進む前に売却や活用の方針を検討しておくことが大切です。
管理を続ける費用と売却で得られる金額を比べてから決めると、納得感のある判断につながります。
最後に、ここまでの対策をチェックリストにまとめます。
□ 月1回程度、建物の外観・屋根・雨どいを点検している
□ 雑草・庭木・ごみの状態を確認し、必要に応じて手入れしている
□ 冬の前後に、除雪や雪による破損の確認をしている
□ 自治体からの通知を見逃さないよう、郵便物を確認している
□ 空き家の利用予定について、家族で話し合っている
□ 売却・賃貸・空き家バンク登録の選択肢を比較している
□ 使える補助金を市の窓口で確認している
□ 解体を検討する場合は、更地になると特例が外れる点を理解している
□ 税額の見通しを、税務担当課または税理士に確認している
□ 今後使う予定がない場合は、傷みが進む前の売却も検討している
空き家を売却する場合の進め方と注意点
空き家を手放す場合は、査定から引き渡しまでの流れと、更地にするかどうかの判断を先に押さえておくことが大切です。
ここでは、売却の進め方と、遠方にお住まいの方が気をつけたい点を解説します。
査定〜売却までの流れ（更地・古家付き土地としての売却）
結論として、売却は「名義の確認、査定、媒介契約、販売、契約・引き渡し」の順に進みます。
相続した空き家は、まず名義を整える必要があります。
相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。
売却までの大まかな流れは、次のとおりです。
- 相続登記など、名義の確認
- 複数の不動産会社への査定依頼
- 媒介契約（売却活動を任せる契約）の締結
- 販売活動と内見の対応
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し、必要に応じて確定申告
売却の形は、古家付き土地と更地の2つが基本です。
古家付き土地として売却する場合は、建物を残したまま引き渡すことで、売主が解体費用を負担せずに済むケースがあります。
更地は、建物を解体して土地だけで売る方法で、買主が土地を利用しやすくなる一方、売主には解体費用がかかります。
更地にすると住宅用地特例が外れ、売れるまでの固定資産税が上がる点に注意が必要です。
どちらが有利かは、建物の状態や立地によって変わります。
古家付き土地の売却を検討する際は、不動産会社がどのような販売活動を行うかも確認したいポイントです。
天童市に本社を置く株式会社不動産カンパニーでは、物件の見せ方を工夫した販売活動を行っています。
同社は、写真や動画を活用し、物件の魅力を伝える販売活動に取り組んでいます。
あわせて、周辺の取引事例などを踏まえ、3か月以内の成約を目指した価格提案を行うとしています。
会社を選ぶ際は、査定額だけでなく、査定の根拠と販売方法を聞き比べると違いがわかります。
遠方に住んでいる場合の売却相談のポイント
遠方にお住まいの場合でも、不動産会社の対応体制によっては、現地への訪問を最小限に抑えて売却を進められます。
ポイントは、最初の相談で「どこまで任せられるか」を確認することです。
電話やオンラインでの相談、書類の郵送でのやり取りに対応する会社もあります。
鍵の預かりや、内見時の立ち会い、現地の状況報告を頼めるかも確認しましょう。
売却が決まるまでの間も、空き家の管理を止めないことが、勧告のリスクを避ける近道です。
家財が残っている場合は、片付けの手配や費用の目安も、早めに相談すると安心です。
契約時の手続きは、司法書士への委任など、遠隔で進める方法を不動産会社に確認してください。
売却に関するよくある疑問を、Q&Aにまとめました。
Q1. 空き家にしているだけで、管理不全空家や特定空家に指定されますか？
A. 空き家であるだけで指定されることはありません。
建物の傷みや雑草、衛生状態など、管理の状態を見て自治体が判断します。
判断基準は、国のガイドラインに沿って各自治体が定めます。
お住まいの市の窓口で、具体的な基準を確認してください。
Q2. 空き家を売却すれば、税金はどうなりますか？
A. 空き家を売却すると、翌年以降は原則として売主に固定資産税が課されなくなります。
ただし、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売却しても、その年度の納税義務は売主に残ります。
実務では、引き渡し日などを基準に固定資産税を売主と買主で精算することが一般的ですが、法律上の義務ではなく、売買契約での取り決めによります。
売却によって課税対象となる譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税がかかることがあります。
相続した空き家には、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、2024年1月1日以降の譲渡で、対象物件を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、控除限度額は1人当たり2,000万円です。
対象家屋の建築時期や売却期限、売却代金などにも要件があります。
対象は2027年12月31日までの譲渡で、相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却などが要件です。
税務の詳細は、税務署や税理士にご確認ください。
山形市・天童市で空き家売却の相談ができるおすすめの会社3選
空き家の売却では、対応エリア・売却方法の幅・空き家や相続への対応・相談のしやすさの4点で会社を見比べるのがおすすめです。
この基準で、山形市・天童市で相談できる3社を同じ視点で紹介します。
会社選びの目安は、次のとおりです。
- 天童市周辺で、築年数の古い空き家の売却方法を比べたい方は、株式会社不動産カンパニー
- 山形市で、相続や法的な手続きも含めて相談したい方は、株式会社ライフパートナー
- 売却と賃貸・活用の両面から検討したい方は、株式会社太平堂不動産
株式会社不動産カンパニー
| 会社名 | 株式会社不動産カンパニー |
| 住所 | 〒994-0082 山形県天童市芳賀タウン北6-2-21 天童南駅前ビル1F A号室 |
| 電話番号 | 023-679-3476 |
| 公式サイトURL | https://fudokan0405.com/ |
株式会社不動産カンパニーは、天童市に本社を構える地域密着型の不動産会社です。
売却や買取のほか、相続相談や空き家対策にも幅広く対応しています。
特徴は、仲介・買取・買取保証付き仲介・リースバックという4つの売却方法から選べる点です。
物件の撮影や動画制作にも力を入れ、購入希望者に魅力を伝える取り組みを行っています。
初めての売却でも相談しやすいよう、専門用語をかみ砕いて説明する姿勢を掲げています。
価格については、周辺の取引事例などを踏まえ、3か月以内の成約を目指した提案を打ち出している点も特徴です。
売れ残りが不安な方は、あらかじめ買取価格を決めたうえで売却活動を始められる、買取保証付き仲介も選択肢の一つです。
築年数の古い物件にも対応しているため、古い空き家の売却を検討している方も相談できます。
天童市周辺で空き家を売りたい方や、売却方法を比べながら決めたい方に向いています。
株式会社不動産カンパニーの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社不動産カンパニーの評判は？売却相談から口コミまで徹底紹介
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼株式会社不動産カンパニーの公式ホームページはこちら
株式会社ライフパートナー
| 会社名 | 株式会社ライフパートナー |
| 住所 | 〒990-2443 山形県山形市南三番町11-25 |
| 電話番号 | 023-632-9180 |
| 公式サイトURL | https://www.y-lifepartner.net/ |
株式会社ライフパートナーは、2005年に創業した山形市の不動産会社です。
山形市を中心に、売却だけでなく相続や空き家、住み替えの相談にも対応しています。
特徴は、弁護士などの士業と連携し、任意売却や離婚に伴う売却といった複雑な案件にも対応する体制です。
空き家については、管理やリノベーションの助言から売却戦略の提案まで、まとめて相談できるとしています。
物件の解体費用やクリーニング費用の立て替えにも対応しており、売却準備にかかる初期費用を抑えたい方にとって選択肢の一つとなります。
相談はオンラインにも対応し、山形県外からの問い合わせも受け付けているため、遠方に住む相続人が相談方法を選びやすい体制です。
公式サイトには、遠方で管理できなかった相続空き家の売却事例も掲載されています。
山形市で相続した空き家を、税金や法的な手続きも含めて相談したい方に向いています。
株式会社ライフパートナーの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社ライフパートナーの口コミ・評判は？山形で信頼される不動産売却の専門家
株式会社太平堂不動産
| 会社名 | 株式会社太平堂不動産 |
| 住所 | 〒990-0832 山形県山形市城西町4-4-13 |
| 電話番号 | 023-643-0158 |
| 公式サイトURL | https://www.taiheido.co.jp/ |
株式会社太平堂不動産は、山形市に本社を構える総合不動産会社で、公式サイトでは「山形県内トップクラスの総合不動産企業」と掲げています。
売買や賃貸の仲介に加え、賃貸管理、土地活用、リフォームまで事業の幅が広い会社です。
山形県全域の売買物件を取り扱い、売却では査定や相続、リースバックなどの相談メニューを備えています。
特徴は、分譲地「ダイヤコート」やリノベーション物件「ダイヤリノベート」など、自社で扱う商品を持つ点です。
売却を考え始めた段階では、「売却30秒査定」や無料の不動産売却ハンドブックなど、手軽に情報を集められる入口が用意されています。
来店予約にも対応しており、まず話を聞いてみたい方が動きやすい環境です。
売却と賃貸・活用の両面から、空き家の今後について比較検討できる点も特徴です。
山形市内の空き家について、複数の選択肢を比較したうえで決めたい方に向いています。
株式会社太平堂不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社太平堂不動産の口コミ・評判は？地域密着で安心の不動産売却と多彩な提案
まとめ
空き家の固定資産税は、勧告を受けて住宅用地特例が外れると、理論上は最大6倍になります。
2023年12月の法改正で、特定空家になる前の「管理不全空家」も、勧告の対象になりました。
指定された途端に増税されるわけではなく、行政による指導を経て勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となり、その後の固定資産税に影響する可能性があります。
住宅用地特例が外れるリスクを抑えるには、勧告に至る前に適切な管理を行い、今後使う予定がなければ売却も検討することが大切です。
自分で管理を続けられる方は、定期的な点検と補助制度の確認から始めましょう。
使う予定のない空き家は、傷みが進む前に売却を検討すると、管理の手間と増税リスクの両方を減らせます。
遠方にお住まいの場合は、現地の確認や手続きをどこまで任せられるかを、最初の相談で確かめることが大切です。
売却先は、対応エリアや売却方法の幅、相談のしやすさを比べて選びましょう。
税額や特例の適用は個別の事情で異なるため、詳細は山形市・天童市の担当窓口や税理士にご確認ください。
山形市・天童市の不動産売却ガイドで、おすすめの会社を比較する
この記事を読んでいる人におすすめ
▼山形市の不動産売却は早めが正解？空き家リスクと売却相場を徹底解説
