天童市で不動産売却を検討中の方へ｜高く売るための査定ポイントを解説

山形県のほぼ中央に位置する天童市は、暮らしやすさや交通利便性、充実した子育て支援で注目を集めています。移住先や住み替え先として人気が高まる一方、不動産売却を検討する際には地域の特性や相場を理解することが欠かせません。

戸建てやマンション、土地では市場の動きや査定額の基準が異なり、売却のタイミングや準備によって結果に大きな差が生じます。

この記事では天童市の相場や査定の種類、評価を高めるポイントをわかりやすく解説し、納得できる売却につながるヒントを紹介します。

天童市はどんなところ？地域の魅力を詳しく解説

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天童市は、住環境や子育て支援、交通アクセスの利便性など、暮らしやすさに優れた地域です。移住先や住み替えを検討している人からも注目されており、不動産売却を検討する売主にとっても、地域の魅力への理解は物件価値の訴求につながります。

◇天童市の概要

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山形県のほぼ中央に位置する天童市は、人口約6万人（2025年時点）の都市で、将棋駒の生産量日本一としても知られています。周囲を山々に囲まれた自然豊かな環境ながら、都市機能も備えており、子育て世代からシニア世代まで幅広い層が暮らしやすいと評価されています。

また、東北中央自動車道の開通により交通利便性が向上し、仙台や山形市、東京方面へのアクセスもスムーズになっています。JR天童駅周辺には商業施設や公共施設が集まっており、日常の生活利便性にも優れています。新興住宅地の開発も進んでおり、今後の人口動態や不動産ニーズの動きにも注目が集まるエリアです。

定住促進のための住宅取得支援やリフォーム助成制度など、行政による支援策も充実しているため、売却対象の住宅が若い世代にも訴求しやすい環境が整っています。

◇天童市の気候

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天童市は、寒暖の差がはっきりしている内陸性の気候に分類されます。夏は比較的暑く、冬は積雪もある地域ですが、同じ山形県内でも豪雪地帯に比べて雪の量はやや少なめです。冬季の除雪体制が整っている点から、雪への不安が少ない点も生活面での安心材料となっています。

また、空気が澄んでおり四季の移ろいが感じられるため、自然と調和した暮らしを好む方にとっては大きな魅力です。春には桜、秋には紅葉と、季節ごとの景観も美しく、こうした自然環境が物件周辺のロケーション価値を高める要因となります。

◇天童市の魅力

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天童市の魅力のひとつは、充実した住環境にあります。市内にはスーパーやドラッグストア、医療機関、公共施設がバランスよく配置されており、日常生活に不便を感じることはほとんどありません。市街地と自然の距離感もちょうどよく、利便性と癒しのバランスが取れた環境といえます。

特に注目されているのが子育て支援です。天童市では保育園・こども園の整備が進んでいるほか、待機児童ゼロを継続しており、子育て世帯にとって安心感があります。また、小中学校の教育環境にも力を入れており、ICT教育や学力向上支援など、次世代の育成に積極的な姿勢が見受けられます。

住宅支援制度や移住促進キャンペーンなども展開されており、Uターン・Iターン層に対する誘致活動も活発です。住宅取得やリフォームに関する補助制度をうまく活用すれば、購入希望者にとってのハードルが下がるため、売却を進めるうえで有利に働くケースもあります。

また、医療環境の整備も進んでおり、地域包括ケアシステムが構築されつつあります。高齢者の生活支援体制が整っている点から、セカンドライフを見据えた住み替え先としても天童市は高い評価を受けています。

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天童市の不動産の売却事例と価格相場

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実際に不動産を売却する際、地域での成約事例や価格相場の把握は非常に重要です。相場観を持つと、査定結果の妥当性を判断できるだけでなく、売却時期や価格設定の参考にもなります。

◇中古戸建て

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天童市の中古戸建ては、郊外よりも市街地寄りに位置する物件の流通が活発で、築浅物件を中心に比較的安定した価格帯で取引されています。2024年時点における成約事例を見ると、築20年前後の4LDKタイプで土地面積180㎡前後の物件が、1,800万円〜2,300万円で売却されている傾向が見られます。

天童市内で比較的価格が高めに推移しているエリアは、天童駅周辺の中心市街地とその南側、特に老野森・久野本・桜町といった地区です。これらの地域は公共交通や商業施設へのアクセスが良く、子育て世代や二世帯住宅希望者からのニーズも高いため、価格面でも評価されやすくなっています。

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◇中古マンション

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天童市の中古マンション市場は、新築供給が限定的なこともあり、築10年以内の物件には一定の需要があります。特に駅から徒歩10分圏内の物件は価値が下がりにくく、山形市と比較しても価格の維持率が高い傾向です。

マンションマーケットの調査によると、天童市のマンション平均売却価格は1,661万円です。ファミリー向けの3LDKタイプで専有面積が70㎡〜80㎡の場合、築浅であれば2,000万円前後の価格帯が見込まれています。売却までの平均期間は2〜4ヶ月と比較的短く、条件が整えば早期成約が期待できるのも特徴です。

また、築20年以上の物件でもリフォーム歴や管理状態が良好であれば、1,200万円〜1,500万円の価格で売却される事例も確認できます。エレベーターや駐車場の有無といった共用部の設備面も、売却価格に少なからず影響するため、購入希望者の視点に立った情報提供が求められます。

出典：マンションマーケット

◇土地

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天童市の土地取引は、住宅用地を中心に市街地周辺での動きが活発です。特に分譲地として整備されたエリアでは、坪単価が上昇傾向にあり、条件が整えば高値での売却も期待できます。

2024年の売却事例を見ると、住宅用地として人気の高い老野森・東久野本・天童南エリアでは、坪単価が平均12万円〜16万円で推移しています。たとえば、100坪前後の整形地であれば、1,200万円〜1,600万円程度の価格で成約する事例が確認されています。

一方で、中心部からやや離れたエリアや変形地では、坪単価が8万円以下に下がる場合もあり、価格にはばらつきがあります。土地は建物のように状態をリフォームできないため、「整形地かどうか」 「道路付けが良好か」 「上下水道の引込状況」などが価格に大きく影響します。

また、用途地域や建築条件の有無も重要なポイントです。特に売却予定の土地に建築制限がある場合は、事前に不動産会社へ相談し、買主の利用目的に合った提案ができるような準備が望まれます。

出典：SUMiTAS

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不動産売却時の査定とは？査定の種類と選び方

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売却活動をスムーズに進めるためには、まず物件の市場価値を正しく把握することが重要です。不動産査定は価格設定の出発点となるプロセスであり、納得できる売却の実現には欠かせません。査定にはいくつかの種類があり、それぞれに特徴と適した場面があります。

ここでは、不動産査定の基礎から、売却時に役立つ査定の選び方までを詳しく解説します。

◇不動産査定とは

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不動産査定とは、売却予定の土地や建物が現在の市場においてどれくらいの価値を持っているかを不動産会社が判断し、価格を提示する行為です。査定は売却価格を決定するうえでの大切な指標となり、売主にとっては「いくらで売れる可能性があるか」を把握する手段となります。

査定額は周辺の取引事例、物件の立地や広さ、築年数、間取り、設備状況、建物の管理状態など、複数の要素を総合的に見て算出されます。また、近隣の需要状況や売り出し中の物件数など、地域ごとの市況も査定価格に影響を与えます。

不動産会社によって多少の差はあるものの、売却活動を始める際にはほとんどのケースで査定を受けることが一般的です。査定結果をもとに売出価格を設定し、販売戦略を立てていく流れとなります。査定の依頼は無料で行える場合が多く、気軽に活用できる点もメリットです。

◇不動産査定の主な種類

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不動産査定には複数の方法があり、売主の状況や売却の段階に応じて適切な方法の選び方が求められます。

机上査定（簡易査定）

物件を実際に見に行かず、所在地・土地面積・築年数などのデータと周辺相場をもとに算出される査定方法です。インターネットや電話などで依頼でき、スピーディーに概算価格を知れるため、売却を検討し始めた初期段階におすすめです。

ただし、建物の状態や細かな仕様は反映されないため、あくまで参考価格として捉える必要があります。

訪問査定

実際に不動産会社の担当者が現地を訪問し、建物の内部・外部の状態、設備、周辺環境を詳細に確認したうえで査定額を提示する方法です。机上査定よりも精度が高く、売出価格の設定や販売戦略を立てる段階で有効です。

リフォーム歴や管理状況など、書類に表れにくい部分も評価されるため、最終的な売却価格により近い数字が期待できます。

不動産鑑定評価

国家資格を持つ不動産鑑定士が行う、法律に基づいた正式な評価方法です。相続税評価や裁判資料としての利用、特殊な不動産の評価などに用いられるケースが多く、売却目的での利用は少数派です。費用が発生するうえ、一般的な売却活動には必要ないケースがほとんどです。

◇不動産売却時の査定方法の選び方

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不動産売却を考える際、最初の一歩として査定を依頼するタイミングと方法は非常に重要です。

机上査定で価格帯を把握

売却を検討し始めた段階では、複数社から机上査定を受けると、物件の市場価格の相場感をつかめます。不動産一括査定サイトを活用すれば、手間をかけずに複数の会社から見積もりを受け取れるため、比較検討に最適です。

この時点での査定は、売却の可否や売出し時期を考えるうえでの材料となります。

訪問査定で最終的な売却戦略を検討

実際に売却を進めると決めたら、訪問査定を依頼して、より正確な査定額の把握が求められます。現地調査を通じて建物の状態や立地環境が加味され、売出価格の根拠が明確になります。担当者からのアドバイスも得られ、値下げ交渉の余地や販売期間の目安といった戦略面も固めやすくなります。

また、訪問査定時には担当者の対応や説明の丁寧さにも注目しましょう。信頼できる担当者を見つけると、売却活動の成否に直結します。担当者との相性や、会社としてのサポート体制を確認するよい機会でもあります。

不動産査定額に影響を与える主な要因

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不動産査定では、単に面積や築年数だけで価格が決まるわけではありません。実際には立地や建物の状態、周辺環境など、複数の要因が査定額に複合的な影響を与えます。精度の高い査定を受けるには、こうした要因を理解しておくことが重要です。売却価格に差が生まれる理由を知っておくと、売主自身も納得のいく売却戦略を立てやすくなります。

◇立地条件

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不動産査定において、最も大きな影響を与えるのが立地条件です。たとえ建物が古くても、駅や主要道路へのアクセスが良好であれば、高い査定額がつくケースがあります。特に徒歩10分以内に鉄道駅がある場合は評価が高くなりやすく、通勤・通学の利便性が価格に反映されやすくなります。

また、商業施設や病院、学校、行政サービスが徒歩圏内にあるかどうかも、査定額に影響します。逆に、買い物が不便な地域やバス便のみでアクセスが悪い立地では、需要が限られるため査定額が抑えられる傾向があります。

そのほか、地盤や災害リスクも査定時に考慮されます。洪水・土砂災害のリスクがある地域では、将来的な売却の難しさが懸念されるため、価格にマイナス要因として働く可能性があります。

◇建物や土地の状態

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建物の築年数だけでなく、日頃のメンテナンス状態やリフォームの有無も査定額に直結します。例えば、同じ築年数であっても外壁や屋根、設備機器がしっかりと管理されている場合は、購入希望者に好印象を与えるため、評価が上がりやすくなります。

反対に、雨漏りやシロアリ被害、設備不良がある場合は、買主側がリフォーム費用を想定するため、査定額は下がる傾向にあります。特に見えにくい部分の劣化は、訪問査定でしっかり確認されるため、事前の点検と整備が望まれます。

土地についても、地形や接道状況が影響します。旗竿地や接道義務を満たしていない土地、前面道路の幅が狭い土地などは建築制限がある場合も多く、使い勝手の面から評価が下がる可能性があります。逆に整形地や南向きの土地は日当たりの良さなどから高評価を得やすいです。

◇周辺環境

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物件そのものに問題がなくても、周囲の環境によって査定額が左右される場合があります。たとえば、騒音のある場所や工場、パチンコ店、ゴミ処理施設が近隣にあるといったケースでは、住環境が好ましくないと判断され、価格が下がる要因になります。

一方で、公園や緑地が近くにある、閑静な住宅街である、小中学校までの距離が近いといった要素は、査定額にプラスに働きます。特にファミリー層にとって安全性や教育環境は重要視されるため、将来的な需要を見越して評価が上がる可能性があります。

治安の良し悪しも判断基準のひとつです。犯罪件数の多いエリアや夜間の照明が少ない地域では、敬遠される傾向にあり、価格が抑えられるケースもあります。

◇市場動向

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不動産市場の需給バランスは、査定額に直接影響します。景気が良く住宅ローン金利が低い時期には購入希望者が増えるため、相場も上昇傾向になります。逆に、金利の上昇や不況などで買い手が減少すると、査定額は相場に連動して下がる傾向があります。

また、エリア内で新築分譲が多く供給されているタイミングでは、中古物件の競争力が下がり、査定額が抑えられる場合もあります。地価の推移や人口動態、都市開発計画なども査定時に考慮され、将来的な資産価値が評価される材料になります。

売却のタイミングによって相場が変動するため、査定額に影響を及ぼす市場背景への理解が、価格交渉や売却戦略を立てるうえで重要です。

◇法的規制

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物件に適用される都市計画法や建築基準法などの法的制限も、査定額に関わる要因のひとつです。たとえば、用途地域によって建てられる建物の種類や規模に制限があるため、将来的な活用方法が限定される土地は価格にマイナスの影響を受けやすくなります。

また、建築基準法上の接道義務を満たしていない土地や、再建築不可の物件などは資産価値が大きく下がるため、事前に確認が必要です。既存不適格物件などの場合は、売却時にトラブルになる可能性もあるため、不動産会社との相談の際に開示しておくことが望ましいです。

◇近隣の取引事例

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査定の際には、実際に近隣で売買された不動産の事例が参考にされます。いわゆる「成約事例」や「販売事例」と呼ばれるもので、同じ地域・同じような条件の物件がどのくらいの価格で売却されたかが基準となります。

成約事例は売却実績に基づいているため、現在の市場で実際に取引が成立した価格帯を把握する手がかりになります。これにより、不動産会社は現実的な査定額を算出することができます。特に、新興住宅地や戸建て団地など、同一エリア内で類似物件が多い地域では、査定精度がより高くなります。

査定前にチェック！査定額をアップさせるコツ

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査定額は不動産の価値そのものを表すものですが、売主の事前準備や伝え方によって印象や評価が大きく変わる場合もあります。限られた情報の中で査定されるからこそ、客観的な価値に加えて、売主自身が伝えられる強みのしっかりとした提示が重要です。

◇物件のアピールポイントを徹底的に伝える

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査定を受ける際は、物件の持つ魅力や強みを積極的に伝えることが重要です。特に、外観や築年数だけでは判断しきれない修繕履歴やリフォーム内容、近年交換した設備などの情報は、査定額に大きく影響する可能性があります。

たとえば、「屋根の塗装を3年前に実施した」 「外壁のコーキングを一部打ち替えた」 「給湯器を新品に交換済み」といった情報は、建物の維持管理状況を示す判断材料となります。買主にとって将来的な修繕リスクが少ない点は評価ポイントになるため、事前に一覧にまとめておくと効果的です。

また、収納の多さや日当たりの良さ、風通し、周辺の利便施設との距離なども生活利便性の高さとして評価されやすく、数値化できる情報（例：徒歩○分、間口○m）を添えて伝えると説得力が増します。

アピール材料は多ければ多いほどよく、曖昧な情報ではなく「具体的な数値」や「工事履歴書」など証拠を伴う情報の準備が大切です。

◇売却時期やマーケット動向を考慮する

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不動産の価値はタイミングによっても変動します。たとえば、春や秋は引っ越し需要が高まりやすく、物件が活発に動く時期とされているため、査定額が上がる傾向にあります。逆に、夏や年末年始などは市場が停滞しがちなため、査定額が控えめになるケースも少なくありません。

また、不動産価格指数や周辺エリアの売出し状況、地価の上昇傾向などを事前に確認しておくと、市場全体の動きを把握しやすくなります。特に、再開発予定や交通インフラ整備などの好材料が控えている場合は、将来的な資産価値上昇の可能性も踏まえて査定を依頼できます。

◇複数の不動産会社に査定を依頼する

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査定額は不動産会社によって差が出る可能性があるため、複数社への査定の依頼が基本となります。同じ物件でも、各社の得意分野や見込み客の有無、販売戦略の違いによって評価の仕方が異なり、結果として提示額に差が生じる場合があります。

一括査定サイトなどを活用すれば、一度の入力で複数社からの見積もりを集められるため、手間なく比較が可能です。また、会社ごとの対応や説明の丁寧さも確認できるため、今後の売却活動を任せる相手を見極める機会にもなります。

さらに、不動産会社同士に「競争意識」が働くと、査定額が上振れするケースもあります。とはいえ、査定額が極端に高い会社には注意が必要で、根拠のない高額提示は、売却活動が長期化したり、結果的に値下げを余儀なくされたりする恐れがあります。

◇ただし査定額は売却額ではない

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最後に忘れてはならないのは、「査定額＝実際の売却額」ではないという点です。査定はあくまで現時点での参考価格であり、買主が現れる価格ではありません。売主側の希望価格と市場の受け入れ価格に差がある場合、査定額よりも下回る価格での成約となる可能性もあります。

また、売却期間や周辺競合物件の影響、買主の交渉力など、さまざまな要因が重なると価格は変動します。したがって、査定額は売却計画の出発点と捉え、相場観をつかむ材料としての活用が重要です。

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不動産を売却する際、どの会社に相談するかは非常に重要なポイントです。地域事情に詳しく、売主の立場に寄り添った対応をしてくれる会社であれば、よりスムーズに、かつ納得のいく売却につながりやすくなります。

◇株式会社不動産カンパニー

株式会社不動産カンパニーは、天童市に本店を構える地域密着型の不動産会社です。売買仲介、買取、賃貸管理など幅広く事業を展開しており、なかでも不動産売却に強みを持っています。「不動産のプロとして“信頼”を守ること」を理念に掲げており、一件一件の相談に対して誠実かつ丁寧に対応している点が高く評価されています。

売却に際しては、物件の魅力を最大限に引き出す提案や、周辺相場に基づいた適正な価格設定を行い、売主の要望を尊重した販売活動を進めてくれます。

会社名	株式会社不動産カンパニー
所在地	〒994-0082 山形県天童市芳賀タウン北6-2-21 天童南駅前ビル1F A号室
電話番号	023-679-3476
公式ホームページ	https://fudokan0405.com/

また、即金買取にも対応しており、早期売却を希望する場合でも安心して相談できる体制が整っています。相続や空き家に関する相談も多く寄せられており、法律や税務に関する知識も豊富なスタッフが在籍しています。

口コミ

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さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

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◇株式会社ライフパートナー

株式会社ライフパートナーは、山形市寿町に拠点を構え、不動産売買・賃貸・管理業務を中心に展開している会社です。地域の住宅市場に精通しており、豊富な取引実績をもとにした確かな価格査定と提案力に定評があります。

特に山形市内の住宅街や新興エリアにおける中古住宅の売買に強く、現地調査や市場分析を通じて的確な販売戦略を構築してくれます。

売却活動においては、SUUMOなどの大手ポータルサイトへの掲載や、既存顧客ネットワークを活用した情報発信が可能で、集客力の高さも魅力です。

会社名	株式会社ライフパートナー
所在地	〒990-2443 山形県山形市南三番町11-25
電話番号	023-632-9180
公式ホームページ	https://www.y-lifepartner.net/

また、住み替えや相続など複雑なケースにも柔軟に対応しており、ライフステージに合わせた売却計画の立案をサポートしてくれます。

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◇株式会社太平堂不動産

株式会社太平堂不動産は、山形市七日町に本社を構える創業50年以上の老舗不動産会社です。「地域と共に歩む不動産サービス」を掲げ、長年にわたり山形のまちづくりとともに発展してきた歴史を持ちます。土地・建物の売買仲介だけでなく、土地活用や不動産投資に関する提案にも力を入れており、特に資産活用を見据えた売却相談に強みがあります。

売却希望者に対しては、無料査定の実施や個別の販売戦略の提案を行い、条件や希望に合わせて柔軟に対応してくれます。エリア特性や過去の売却事例を踏まえた査定の的確さに定評があり、特に山形市中心部や商業地域に強いネットワークを持っています。

会社名	株式会社太平堂不動産
所在地	〒990-0832 山形県山形市城西町4-4-13
電話番号	023-643-0158
公式ホームページ	https://www.taiheido.co.jp/

また、弁護士や税理士と連携したワンストップサービスも用意されており、相続や借地権付き物件など法的な側面が絡む売却にも対応可能です。経験と実績に基づいたアドバイスを求めている売主にとって、安心して任せられるパートナーといえます。

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まとめ

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天童市は住環境や子育て支援、交通利便性に優れ、移住希望者からも注目される地域です。中古戸建ては市街地周辺の需要が高く1,800万〜2,300万円で取引され、マンションは平均1,661万円、築浅物件は2,000万円前後で安定しています。土地は人気エリアで坪単価12万〜16万円と上昇傾向にあり、立地や形状で価格差が大きくなります。

不動産査定には机上査定と訪問査定があり、相場感を得るために複数社へ依頼するのが有効です。査定額は立地や築年数だけでなく、修繕履歴や周辺環境、市場動向によっても変動します。

売却前にリフォーム履歴や利便性を具体的に伝えると評価が上がりやすく、売却時期の見極めも重要です。信頼できる地域密着型不動産会社を選ぶことで、スムーズかつ納得のいく売却につながります。

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