山形市で不動産を高く売るには？売却相場と査定の見極め方を解説

エリア・コラム

公開：2025.08.25　更新：2025.09.08

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山形市で住み替えや相続を機に不動産売却を検討する方に向けて、価格を左右する立地や築年数、需給の違いを踏まえた進め方を解説します。

戸建て・マンション・土地の最新相場、査定の見極め方、売り出し時期や内覧準備、地元会社の選び方までを網羅し、より高く安全に売るコツを具体的に示します。高額査定の落とし穴や空き家対策にも触れ、後悔しない売却につなげます。

山形市の特徴と売却事情

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山形市は、豊かな自然と都市機能が共存する住みやすいエリアとして人気があります。利便性の高い商業施設や交通環境に加え、子育て支援も充実しており、多様な世代に支持されています。

ここでは、山形市の魅力や不動産市場の現状、売却相場の最新動向について詳しく解説します。

◇山形市の特徴と魅力

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山形市は、利便性と自然環境の両面で高い住みやすさを誇る地域です。市内にはイオンモール山形南・北をはじめ、大型商業施設や地元スーパー、ドラッグストア、ホームセンターなどが充実しており、日々の買い物には困りません。

公共交通も発達しており、路線バスやコミュニティバスが市内を広くカバー。山形駅からは山形新幹線や山形空港へのアクセスも良く、東京など都市部への移動もスムーズです。

また、子育て支援も充実しており、保育料や医療費助成、公園や児童館の整備など、子育て世帯に優しい制度が整っています。

さらに、蔵王連峰など豊かな自然にも恵まれ、市内にはキャンプ場や登山道、スキー場などアウトドアを楽しめるスポットが多数あります。四季の移ろいを感じながら、快適な生活ができるのが山形市の大きな魅力です。

◇山形市の人気エリア

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山形市内で暮らしやすいとされるおすすめエリアは、ライフスタイルに合わせて選ぶことができます。

東原町・あこや町・小白川町エリア

山形大学小白川キャンパスに近く、学生や単身者向けの物件が豊富。スーパーやドラッグストアも充実しており、日常生活に便利です。

桜田西・元木・白山エリア

イオンモール山形南や家電量販店があり、買い物環境が整っているほか、バス交通の利便性も高く、生活のしやすさが魅力です。

嶋エリア

イオン山形北やヨークタウン嶋など大型商業施設が集まり、プライベートを充実させたい方にぴったりのエリアです。さらに、国立病院も近く、医療面の安心も確保されています。各エリアともに利便性と暮らしやすさを兼ね備えています。

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山形市の売却相場を紹介｜戸建て・マンション・土地

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山形市で不動産売却を検討する際には、最新の相場を把握することが大切です。戸建て・マンション・土地では価格の動向や需要の傾向が異なり、売却のタイミングや条件次第で結果に差が出ます。この記事では山形市の最新売却相場をわかりやすく紹介し、スムーズな売却に役立つ情報をまとめます。

◇山形市の戸建ての売却相場

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項目	数値
平均売却額	2,338万円
平均土地面積	247㎡（約75坪）
平均築年数	25年

出典：SUMiTAS ※2025年8月時点の情報

山形県山形市の戸建て売却事例によると、直近の取引件数は465件で、平均売却額は約2,338万円となっています。平均土地面積は247㎡（約75坪）で、平均築年数は25年が目安です。

山形市は県庁所在地として生活利便性が高く、中心部や交通アクセスの良いエリアでは比較的高値での取引が期待できます。

一方で、築年数が古い住宅や郊外エリアでは価格が下がる傾向があります。近年は中古住宅の需要が高まっており、リフォーム済みや土地の形状が良好な物件は人気が集まりやすい状況です。

◇山形市のマンションの売却相場

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項目	数値
売買価格相場	1,381万円〜1,581万円
㎡単価相場	19.8万円〜22.6万円

出典：マンションナビ ※2025年8月時点の情報

山形県山形市のマンション売却相場は、専有面積70㎡（平均築年1996年）の物件で1,381万円〜1,581万円、㎡単価では19.8万円〜22.6万円となっています。直近3年間で見ると平均価格は約1.4％下落し、㎡単価では0.3万円の減少がありました。

一方で、1年前との比較では4.4％上昇しており、短期的には回復傾向が見られます。6年前比では5.3％の下落、9年前比では0.8％の上昇と、長期的には緩やかな変動が続いています。直近1か月では0.8％の上昇と小幅なプラス推移です。

市場は全体的に下落傾向ながら、物件の状態や立地によっては相場以上の売却も期待できます。売却を検討する際は、市場動向を踏まえたうえでタイミングを見極めることが重要です。

◇山形市の土地の売却相場

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項目	数値
平均売却額（3年間）	2,049万円
前半期平均価格	2,226万円
今半期平均価格	2,258万円
価格変動	+32万円

出典：イエウール ※2025年8月時点の情報

山形県山形市の土地売却相場は、直近3年間で平均売却額2,049万円、取引件数289件となっています。2022〜2024年のデータでは、相場は上昇傾向にあり、半期比較でも前半期の2,226万円から今半期は2,258万円へと32万円上昇しました。

一方で取引件数は45件から24件へと半減しており、供給物件の減少が価格上昇を後押ししていると考えられます。需要は依然として高く、市街地や生活利便性の高いエリアでは特に買い手がつきやすい状況です。地価の上昇傾向や取引件数の減少を踏まえると、売却を検討している場合は比較的有利なタイミングといえます。

立地条件や土地の形状、用途地域によって価格は変動するため、査定時にはこれらの要素を十分に確認することが重要です。

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不動産売却における査定の基本知識

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不動産を売却する際、適正な価格を把握するためには「不動産査定」が欠かせません。不動産査定では、市場での売却価格の目安を知ることができ、売却の可否や利益の見込みを判断する材料となります。

ここでは、査定の目的と役割、主な査定方法、そして査定額の算出手法について解説します。

◇不動産査定の目的と役割

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不動産査定の目的は、不動産を売却する際に、その物件が市場でいくらで売れる可能性があるかを見積もることにあります。査定は国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づき、不動産の効用・希少性・需要の3要素を踏まえて経済価値を貨幣で表すものです。

ただし、不動産会社による査定は公的な地価評価とは異なり、市場での成約価格を予測したもので、「この物件ならいくらで売れるか」という視点で算出されます。

間取りや立地、周辺の売出状況、学区や人気度なども査定に影響します。売主は査定額を参考に売出価格を決定しますが、最終的な価格設定は売主自身が判断可能です。

そのため、査定は適正価格の把握や利益の見込み、複数社の比較による最適な売却先の選定に役立ち、売却成功への重要な判断材料となります。

◇査定方法の種類

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不動産査定には主に「AI査定」「机上査定（簡易査定）」「訪問査定」の3種類があります。目的や状況に応じて使い分けが重要です。

AI査定

物件情報を入力するだけで、過去の取引データをもとにAIが即座に査定額を算出する方法で、手軽さとスピードが魅力ですが、個別事情や現況が反映されにくく、精度に限界があります。

机上査定

不動産会社が物件情報や市場データをもとに価格を算出する方法で、複数社に依頼すれば価格を比較できますが、現地調査を行わないため実際の状態が反映されない点に注意が必要です。

訪問査定

担当者が実際に現地を訪問し、建物の状態や周辺環境を詳細に調査した上で査定額を出す方法で、最も精度が高いとされていますが、結果が出るまで1～2週間かかることもあります。

◇査定額を算出する方法

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不動産の査定額は、主に「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの手法を基に算出されます。それぞれの手法は物件の特性に応じて使い分けられ、査定結果にも違いが出ます。

原価法

同じ建物を建て直すのに必要な再調達原価に経年劣化を加味して建物の価値を評価する方法で、戸建てや古い物件に適しています。

取引事例比較法

周辺の類似物件の過去の成約価格を参考に査定額を導く手法で、データの豊富な都市部のマンションや土地に向いています。

収益還元法

将来的に得られる賃料収入などの利益をもとに資産価値を算出する方法で、主にアパートや投資用物件に用いられます。

山形市の売却費用に影響を与える要因

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不動産の売却価格は、築年数や建物の状態、土地の条件、周辺環境など複数の要因によって大きく左右されます。これらの要素は、物件の資産価値や買い手からの需要に直結するため、正しく理解しておくことが重要です。

ここでは、それぞれの査定ポイントについて詳しく解説します。

◇築年数

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不動産の売却価格において、築年数は大きな影響を与える要因です。特に木造戸建て住宅は、築年数の経過とともに評価額が大きく下落します。国土交通省の資料によると、築10年で新築時の約半分、築15年で3割、築20年で1割程度まで価値が下がるとされています。

築20年を超えると多くの不動産会社では建物の資産価値をゼロとみなす傾向があり、実質的には土地の価格のみで評価される場合が多くなります。

さらに、築年数が進むにつれ建物の耐震性など目に見えない構造部分の劣化が懸念されるため、たとえ内装がきれいでも査定額が低くなることがあります。

ただし、近年では一律にゼロ査定とするのではなく、築25〜35年程度まで建物価値を評価するケースも見られ、実際の査定額は物件の状態や手入れの状況によって差が出るのが実情です。

◇建物の状態

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不動産の売却価格に大きく影響するのが、建物の内装・外装といった状態です。内装に関しては、部屋が清潔で生活しやすい空間かどうか、壁紙やフローリングの劣化状況、生活導線の良さなどが査定の重要なポイントとなります。

特に、雨漏りやシロアリ被害の有無、水回りの設備の状態、最新設備（床暖房や太陽光発電など）の有無は、査定額に大きく反映されます。

定期的に防虫処理やメンテナンスがされている場合は、プラス評価になるため、売却時には積極的にアピールすることが有効です。

一方、外装に関しても屋根や外壁の塗装剥がれ、ひび割れ、建材の劣化、さらには建物の傾きなどが厳しくチェックされます。

◇土地

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土地の売却価格に影響を与える要因として、「日照条件」や「土地の形状」は非常に重要なポイントです。まず、日照条件は南向きの土地が最も高く評価され、次いで東・西・北の順に評価が下がります。特に南東向きで角地に位置する土地は、日照や通風、眺望に優れているため、高額査定が期待できます。

ただし、近隣に高層建物が建設された場合、建設予定がある場合は、日照や眺望が妨げられ、評価が下がる可能性があります。

一方、土地の形状については、間口が広く奥行きが短めの整った長方形の土地が評価されます。逆に、いびつな形や狭小地は建築の自由度が下がり、査定額も低くなる傾向にあります。

また、接面道路との関係も重要で、建築基準法に基づき、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと建築が制限されるため、査定額に影響を与えます。

◇周辺環境

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家の売却価格には、周辺環境も大きく影響します。まず、駅やバス停までの距離は重要な査定ポイントであり、駅まで徒歩10分以内、またはバス停からの所要時間が15分以内であれば、高い評価が得られやすくなります。

さらに、生活利便施設（スーパーや病院、郵便局、役所など）が徒歩圏内にあるかどうかも評価に影響します。これらの施設が近いことで日々の生活が便利になり、需要も高まるため、査定額が上がる傾向があります。

また、都心部や主要駅へのアクセスが良いかどうかも大きなポイントです。交通アクセスが良好であれば通勤・通学の利便性が高まり、物件の価値も上がります。

加えて、人気の学区にあるかどうかも査定に影響します。学区の評価が高い地域は治安が良く、住環境も整っているため、子育て世代だけでなく幅広い世代に支持され、結果的に売却価格の上昇につながります。

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査定額が低い・売りにくい物件の課題と対策

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全国的に深刻化する空き家問題は、山形市でも例外ではなく、多くの空き家が放置され、防災・防犯・景観の面で地域に悪影響を与えています。

ここでは、売れにくい物件の特徴や対策を解説するとともに、山形市が取り組む空き家バンク制度について紹介します。

◇山形市でも深刻な空き家問題

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山形市には約3,500戸もの空き家が存在し、全国的にも空き家率の上昇が問題となっています。空き家を放置すると、倒壊や老朽化による安全面のリスク、景観の悪化、防犯性の低下といった問題が発生します。

また、建物が劣化すれば資産価値も下がり、売却や賃貸も困難になります。多くの空き家は相続や転居、維持費用の負担などが理由で放置されがちですが、自治体は空き家バンクなどを活用し、地域活性化につなげる取り組みを進めています。

◇査定額が低い？売れにくい物件の特徴

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査定額が低く、売れにくい物件にはいくつかの共通点があります。まず、築年数が古い住宅は経年劣化や旧式の設備により資産価値が下がり、修繕費もかさむため敬遠されがちです。さらに、建て替えができない「再建築不可物件」や、個性的すぎるデザインの住宅も需要が限られます。

また、二世帯住宅は特殊なニーズにしか合致せず、買い手が見つかりにくい傾向があります。交通アクセスの悪さも売却の妨げとなり、価格が低くなる要因です。

◇売却困難な物件の対応策と販売方法

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売却が困難な物件でも、適切な対策を取ることで売却の可能性を高められます。まず、ハウスクリーニングで清潔感を保ち、内覧時の印象を良くすることが重要です。

さらに、家や周辺環境の魅力（日当たり、治安、便利な施設など）をアピールすることで、購入者の関心を引きやすくなります。価格が高すぎる場合は見直しも検討しましょう。

また、早期現金化を望む場合は不動産会社に買取を依頼する方法も有効です。

◇山形市の空き家問題に関する対策

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山形市では、増加する空き家問題に対応するため、「空き家バンク」を設けています。空き家バンクは、売却や賃貸を希望する空き家所有者と、利用を希望する人を結びつける制度で、登録は無料です。

市のホームページなどで物件情報を公開し、定住促進を図っています。登録には宅建業者との媒介契約が必要で、安全・円滑な取引を支援する体制が整えられています。

また、補助制度により家財処分や仲介手数料、リフォーム費用の一部も支援されます。

山形市で不動産売却を成功させるための査定ポイント

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不動産売却では、高額査定に注意が必要です。地域に詳しい地元の不動産会社は親身に対応し、売主の利益を優先します。自分で相場を調べ、売買が活発な時期を狙い、内覧時に魅力を伝えることも高額売却のポイントです。

◇高額査定が必ずしも良いとは限らない

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高額査定には注意が必要です。一部の不動産会社は契約を取るために、実際よりも高い価格を提示することがあります。

しかし、その価格では買い手が見つからず、結果的に価格を徐々に下げざるを得なくなり、売却が長期化したり、大幅な値下げを強いられたりする可能性があります。

さらに、両手取引を狙う業者は自社の利益を優先し、売主の希望を軽視することも。査定額の根拠を確認し、複数社を比較することがトラブル回避の鍵です。

◇地元密着の不動産会社を選ぶメリット

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地元密着の不動産仲介会社を選ぶメリットは、地域特有の情報や特性に詳しく、スムーズな売却が期待できる点です。学区や地元の人気施設、イベントなどのローカルな情報を把握しており、独自のネットワークで他社が扱わない物件も取り扱うことがあります。

また、案件数が少ないため担当者と密に連絡が取れ、親身な対応が受けられます。さらに、売主だけを担当する「片手仲介」が多く、売主の利益を優先した売却が可能なのも大きな利点です。

◇高く売却するためのポイント

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不動産を高く売却するためには、まず自分で相場を調べて少し高めの価格設定をすることが重要です。これにより、不動産会社の査定額が適正か判断でき、交渉もしやすくなります。また、売買が活発な2月～4月の時期を狙うことで、高値で売れやすくなります。

さらに、内覧時には売り手も立ち会い、実際に住んでいた視点から物件の魅力や利便性をアピールすることが効果的です。これらのポイントを押さえることで、早く高額での売却が期待できます。

山形市で適正査定が期待できる不動産会社3選

山形県内で不動産の売却を検討する際には、信頼できる不動産会社選びが重要です。

ここでは、初心者にも親身に寄り添う「株式会社不動産カンパニー」、専門家と連携した総合対応が強みの「株式会社ライフパートナー」、60年以上の実績を誇る老舗「株式会社太平堂不動産」の3社をご紹介します。

各社の特徴や強みを比較し、安心・納得の不動産売却に役立ててください。

◇株式会社不動産カンパニー

株式会社不動産カンパニーは、山形県天童市に拠点を置く不動産売買の仲介・交換・賃貸・管理を手がける会社です。代表は三浦斉氏で、天童南駅前ビル1階に事務所を構えています。

同社は「初めての不動産売却専門相談窓口」として、売却初心者にも寄り添った丁寧な対応を心掛けています。不動産売却の専門知識がなくても安心して相談できるよう、堅苦しさを排除し、親しみやすい雰囲気づくりに力を入れているのが特徴です。

また、物件の魅力を最大限に引き出すため、写真や動画の撮影にもこだわり、購入希望者がイメージしやすい工夫をしています。

会社名	株式会社不動産カンパニー
所在地	〒994-0082 山形県天童市芳賀タウン北6-2-21 天童南駅前ビル1F A号室
電話番号	023-679-3476
公式ホームページ	https://fudokan0405.com/

売却スピードにも配慮し、無料査定は3営業日以内に提示し、3か月以内の売却を目指した価格設定を提案。お客様の事情に応じた柔軟な対応も強みです。

口コミ

年齢も近く、商談・雑談ともに話しやすかった。買い手である私に有利になる話しを多く話してくれました。日程の変更や親立会についても親身になって対応をいただきました。

引用元：suumo

とても親身になってご対応いただきました。今後ともよろしくお願いいたします^^*

引用元：suumo

株式会社不動産カンパニーの口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社不動産カンパニーの評判は？売却相談から口コミまで徹底紹介

さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。

▼株式会社不動産カンパニーの公式ホームページはこちら

◇株式会社ライフパートナー

株式会社ライフパートナーは、山形市を拠点に20年以上にわたり地域密着で不動産売買・賃貸・管理、仲介を行う会社です。代表の山口昌保氏のもと、お客様のライフステージやライフスタイルの変化に寄り添い、相続対策や土地活用、離婚協議など幅広い相談に対応しています。

地域の市場動向や物件状況を踏まえた根拠ある査定を提供し、弁護士や税理士など専門家と連携したトータルサポートが強みです。

会社名	株式会社ライフパートナー
所在地	〒990-2443 山形県山形市南三番町11-25
電話番号	023-632-9180
公式ホームページ	https://www.y-lifepartner.net/

また、ホームインスペクションを推奨し、住宅の状態を専門的に診断することで安心できる取引を実現。売却前のリフォーム費用の立替サービスなど、お客様の負担軽減にも注力しています。

株式会社ライフパートナーの口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社ライフパートナーの口コミ・評判は？山形で信頼される不動産売却の専門家

◇株式会社太平堂不動産

株式会社太平堂不動産は、山形市に拠点を構え、60年以上にわたり地域密着型の不動産サービスを提供してきた老舗企業です。売買・賃貸・管理に対応し、国家資格を持つ宅地建物取引士が多数在籍する専門性の高い体制を整えています。

売却に関しては、丁寧なヒアリングと無料査定により、仲介・買取の両面から最適な方法を提案。不動産に関わる税金や相続の相談にも対応し、契約前の丁寧な説明とアフターサポートにも注力しています。

会社名	株式会社太平堂不動産
所在地	〒990-0832 山形県山形市城西町4-4-13
電話番号	023-643-0158
公式ホームページ	https://www.taiheido.co.jp/

また、各種団体の認定を受け、時代に応じた持続可能な企業経営を実践。地域と共に成長し続ける信頼の不動産会社です。

株式会社太平堂不動産の口コミ評判記事はこちら！

▼株式会社太平堂不動産の口コミ・評判は？地域密着で安心の不動産売却と多彩な提案