山形市の不動産売却は早めが正解？空き家リスクと売却相場を徹底解説
山形市で不動産を売るべきか悩んでいる方へ。人口減少と高齢化の進行で空き家が増え、放置すると固定資産税の優遇が外れ、老朽化や治安悪化で資産価値が下がりやすくなります。
本記事では、山形市のマンション・戸建・土地の最新相場と価格推移を整理し、売れ残りを避ける価格設定や清掃・簡易修繕のコツ、空き家売却に強い地元会社の選び方を分かりやすく解説します。
目次
自然と歴史が息づく都市・山形市の魅力
引用元：フォトAC
山形市は、山形県の県庁所在地であり、歴史と自然が調和する東北有数の都市です。戦国時代には最上義光公の城下町として栄え、その後も交通・流通の要衝として発展してきました。
現在は県内最大の人口を誇る中核市として、周辺自治体と連携しながら都市圏を形成しています。四季の変化がはっきりと感じられる内陸性気候や、盆地と山々に囲まれた地形が、山形市ならではの文化や暮らしを育んでいます。
◇山形市とは
引用元：フォトAC
山形市は山形県の県庁所在地で、東北地方では仙台市、郡山市に次ぐ規模を持つ都市として発展しています。1889年（明治22年）4月1日に市制を施行し、同年7月1日に市役所を開庁しました。戦国時代には最上義光公の城下町として栄え、その後は出羽国の交通・流通の要衝として発展を続けました。
さらに、馬見ヶ崎川や最上川の水運、紅花や工芸品などの産業が商工業都市としての基盤を支えてきました。2001年4月1日に特例市へ移行し、2019年4月1日には中核市に指定されました。
現在は「山形連携中枢都市圏」として周辺自治体と連携し、都市圏を形成しています。山形都市圏の人口は約51万人となっており、県内で最も多い人口を有しています。
また、盆地に広がる平野と東にそびえる奥羽山脈に囲まれた自然豊かな地形が、地域の気候や文化を育んできました。
◇山形市の気候
引用元：フォトAC
山形市は典型的な内陸性気候で、春夏秋冬の寒暖差が大きく、四季の変化をはっきりと感じられます。夏は東北地方の中でも暑さが厳しく、8月の平均最高気温はおよそ30℃に達することがありますが、夜間や早朝には涼しさが戻ることも多くあります。
一方、冬には冷え込みと降雪が続くものの、日本海側の雪雲が奥羽山脈に遮られる影響で、山形市周辺は比較的降雪量が少なめな傾向です。一部には豪雪地帯に指定されている地域もあり、雪景色や樹氷が美しい風景として見どころになります。
気候統計によれば、山形市の年間平均気温は約12.1℃、年間降水量は約1,207 mmとなっています。1月の平均気温は–0.1℃前後で、厳しい冬の寒さを示しています。
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山形市での不動産売却価格の目安
引用元：フォトAC
不動産の売却を検討する際、最も気になるのが「今いくらで売れるのか」という価格の目安です。山形市でも、近年の社会情勢や需要の変化により、不動産価格の動きに変化が見られます。
◇マンション価格相場と推移
引用元：フォトAC
山形市における中古マンションの平均売却価格は、2024年時点で約1,534万円です。㎡単価では約20.3万円/㎡となっており、2022年頃からゆるやかに上昇傾向が続いています。
この背景には、新築マンションの供給不足や建築コストの上昇、住宅ローン金利の低水準などが影響しています。また、利便性の高い中心部では中古物件の需要が根強く、価格の下支えとなっている状況です。
出典：SUMiTAS ※2025年8月時点の情報
◇戸建て価格相場と推移
引用元：フォトAC
山形市の中古一戸建て住宅の平均売却価格は、約1,577万円で、㎡単価は約12.3万円/㎡となっています。マンションに比べると、土地付きのため広さのわりに㎡単価は低めです。
価格推移を見ると、コロナ禍以降にやや価格が上昇し、その後は比較的安定しています。都市部へのアクセスや学区などの条件によって価格差が大きくなる傾向があるため、査定時には立地の評価が重要になります。
出典：SUMiTAS ※2025年8月時点の情報
◇土地価格と推移
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山形県が公表した「令和7年地価公示結果」によると、山形市の住宅地の平均地価は1㎡あたり約33,200円とされています。これは山形県全体の中でも高めの水準で、前年と比較しておおむね横ばい、またはごくわずかな上昇が見られます。
特に山形駅周辺や主要道路沿いのエリアでは、需要の高さから比較的地価が安定しています。一方、郊外ではやや下落傾向もみられるため、土地の立地による価格差が大きくなっているのが現状です。
不動産の売却を成功させるには、こうした相場情報を把握したうえで、実際の物件の状態や立地条件をもとに適切な価格設定を行うことがカギとなります。山形市内でもエリアや物件タイプによって市場動向は異なるため、早めの情報収集と専門家への相談が有効です。
出典：令和7年地価公示結果（山形県） ※2025年8月時点の情報
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高齢化と共に広がる空き家問題と山形市の現状
引用元：フォトAC
高齢化と人口減少が社会全体の重要課題となっているなか、地方都市では空き家問題が深刻化しています。山形市でも高齢者人口の増加や単身世帯の拡大を背景に、住まいの空き家化が進行しており、相続後の対応や地域の環境維持など、多面的な課題が浮上しています。
ここでは、山形市における高齢者の現状と高齢化社会に伴う空き家問題の背景を整理し、現地での対応状況を見ていきます。
◇山形市の高齢者は増加傾向
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国勢調査や人口推計によると、山形市では高齢化率（65歳以上の割合）が増加傾向にあります。2020年時点では高齢化率が約29.2％に達し、全国平均の約28.0％を上回っていました。その後はさらに上昇が見込まれ、2030年には32.5％、2040年には36.2％、そして2050年には39.6％に達すると推計されています。
具体的な年齢別の人口構成からも、高齢者層が着実に増えていることがわかります。2020年には65歳以上の人口数は7万2千人を超え、市の総人口に対して29％以上を占めていました。2025年にはその割合が31％、2040年には36％を超えることが予測されています。
こうしたデータから、山形市ではすでに総人口の約3割が高齢者となっており、今後も高齢化が進行し続けることが明らかです。高齢者の増加は空き家の増加にもつながりやすく、住み替え・施設入所・死亡に伴う居住喪失などが、空き家発生の主要な要因となる可能性があります。
◇高齢化社会の進展と空き家増加の背景
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全国的に少子高齢化と人口減少により空き家が増えていますが、東北地方・山形県でもその傾向は顕著です。山形県全域での空き家率は、2020年時点で約15.3％と全国平均の13.6％を上回り、空き家は約3万戸存在し、そのうち約60％が無人状態だと報告されています。
この背景には、人口減少による住宅需要の減少、高齢者の住み替えや相続後の居住喪失、若年層の都市部への流出などが複合的に影響しています。
特に山形県では、2010年から2020年までの間に人口が約5％の減少があり、若年層の流出が空き家増加を後押ししている可能性があります。
また、山形市においては、第2期空き家対策計画（令和5年度～2032年度）でも、人口減少・高齢化・住宅供給状況が空き家発生の主因として明確に位置付けられており、多方面からの対策が求められています。
◇高齢者単身世帯・核家族化と空き家化の加速
国勢調査によると、山形市における65歳以上の高齢単身世帯の割合は約9.95％で、県内外で比較して特に高いわけではありませんが、総数で見ると10,154世帯に上ります。県平均の統計は市では公表されていませんが、山形県全体の高齢単身者世帯率は9.4％とのデータもあります。このように、高齢の単身世帯が着実に増加していることが確認できます。
高齢者の単身化や夫婦のみの世帯の増加は、空き家問題を加速させる構造的な要因です。特に、高齢者が突然亡くなったり施設に入所したりすることにより、生活が見守られず放置される住居が増える傾向があります。
さらに、相続によって管理責任が曖昧になり、遠隔地に暮らす相続人が維持管理を行えず放置された空き家も多く見られます。
こうした状況は、核家族化や単身化に伴って地域のつながりが希薄になったこととも関連しており、所有者が遠方だったり、高齢になって対応が困難だったりするケースも、空き家の増加に拍車をかける要因となっています。
◇高齢者の施設入所・死亡と空き家の発生
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高齢者が介護施設に入所して自宅を離れたり、亡くなったりすることで住居が無人になる事例が増えています。こうしたケースは典型的な「相続空き家」として分類されます。相続によって所有権が移転されても、多くの場合、相続登記や処分が進まず、時間とともに空き家のまま放置される傾向があります。
山形県の具体的な割合に関する統計は見つかりませんでしたが、全国的な傾向として、空き家の半数以上が相続をきっかけに発生しているという調査結果もあります。
これには、相続税や固定資産税、解体費用などの負担を避ける事情が影響しています。
このような事情が重なって山形市では、高齢化と単身世帯の割合の高さ、施設入所や死亡に伴う空き家増加が複合し、空き家問題がより深刻になっています。
このため、山形市は空き家等対策計画に沿って、地域連携や支援制度の活用による対策を推進していく必要があります。
空き家放置のリスクを徹底解説！所有者が知っておくべきこと
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少子高齢化や人口減少に伴い、全国で増加している空き家。その一方で、空き家を長期間放置することによるリスクが社会問題化しています。所有者の中には「誰も住まないのだから問題ない」と考える人も少なくありませんが、空き家には見過ごせない経済的・社会的・法的なリスクが潜んでいます。
◇固定資産税の大幅増額
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空き家を放置する最大の経済的リスクの一つが、固定資産税の優遇措置が解除されることによる課税額の増加です。通常、住宅用地には「住宅用地特例」として、固定資産税が最大で1/6に軽減される制度があります。これは、敷地内に居住用の建物がある場合に適用されます。
しかし、空き家が著しく老朽化し、倒壊の恐れがあるなど「特定空家等」に認定されると、自治体は住宅用地特例を解除することができます。この場合、固定資産税が最大6倍になる可能性があり、所有者にとって大きな経済的負担となります。空き家を維持管理せずに放置することで、思わぬ税負担が発生します。
◇行政による強制撤去・罰則
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空き家の老朽化が進み、周辺住民に危険を及ぼすと判断された場合、行政による指導や命令が下されることがあります。空き家対策特別措置法では、特定空家等に対し、所有者に対して「改善命令」を出すことが可能です。改善命令に従わない場合は、自治体が代執行として建物を強制撤去することもあります。
さらに、改善命令を無視した所有者に対しては、最大50万円の過料や罰金が科されることもあり、法的なリスクも無視できません。こうした行政措置は、空き家の放置が個人だけでなく地域社会全体に悪影響を及ぼすことを背景にしています。
◇建物老朽化による倒壊・事故の危険
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空き家は定期的なメンテナンスがされないことで、建物の老朽化が急速に進行します。屋根の破損、壁面の崩落、基礎の腐食など、物理的な劣化は放置すればするほど深刻になります。その結果、強風や地震など自然災害によって倒壊し、通行人や隣家に被害を及ぼす危険性があるでしょう。
実際に、老朽化した空き家が台風の影響で倒壊し、近隣住宅の屋根を損傷させたといった事故例も報告されています。このような場合、損害賠償責任を問われる可能性があり、空き家の所有者は法的責任を負うリスクを抱えることになります。
◇害虫や害獣の発生・治安悪化
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人が住んでいない家屋は、衛生状態が悪化しやすく、害虫や害獣の温床となります。シロアリやゴキブリ、ネズミ、ハクビシンなどが侵入・繁殖し、近隣住民の生活環境にも悪影響を及ぼします。さらに、ゴミの不法投棄や放火といった事件が発生しやすくなることで、地域の治安悪化にもつながるでしょう。
空き家が犯罪の温床となることで、周辺の住民にとっては「近寄りたくない場所」となり、結果として地域全体の地価や暮らしやすさにも影響を及ぼす可能性があります。
特に住宅街や子育て世代が多いエリアでは、治安の問題は深刻に受け止められることが多く、空き家一つが地域の評判を左右しかねません。
◇資産価値の大幅な減少
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空き家は管理を怠ることで、資産としての価値が急速に下がるリスクを伴います。例えば、定期的に清掃や点検を行っていない空き家は、建物自体が劣化するだけでなく、雨漏りやカビの発生、害虫による被害などが蓄積し、修繕コストが大きくなる一方です。
また、近隣に放置された空き家があるだけで周囲の不動産価値が下がるという指摘もあります。購入希望者にとって、周囲の空き家は「管理されていない地域」「防犯上不安な場所」といったマイナスイメージを与えるため、エリア全体の不動産価値に波及します。
結果として、相続や売却を検討しても「売れない」「思ったより安い」という事態に直面するケースも多く、放置は将来の資産価値を大きく損なうリスクとなります。
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空き家は早めに売却がおすすめ！理由と売却のコツ
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全国的に空き家が増加する中、所有している空き家を「そのままにしておこう」と考える人も少なくありません。
しかし、放置することで固定資産税や維持管理費の負担が増えるだけでなく、建物の老朽化や資産価値の低下など、さまざまなリスクが生じます。そのため、空き家はできるだけ早めに売却することが望ましい選択肢といえるでしょう。
◇空き家が売れ残る理由
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空き家を売りに出しても、なかなか買い手が見つからないというケースが多く見られます。その主な理由は以下の通りです。
リフォームに費用がかかる
空き家は築年数が経過しているケースが多く、購入後にリフォームが必要な物件も少なくありません。内装や設備の老朽化により、買い手がリフォーム費用を見込んで価格交渉をすることが前提になっているため、売主側が希望する価格での成約が難しくなる傾向があります。
敷地が広すぎる
田舎に多く見られる広い敷地の住宅は、一見すると魅力的に見えますが、草刈りや除雪といった維持管理が大変で、購入後の手間や費用を嫌う人にとっては敬遠されがちです。都市部と異なり、広さが必ずしもプラスに働かないのが現実です。
不便な場所にある
交通の便が悪い、商業施設や病院が遠いといった立地の問題も、空き家が売れ残る大きな要因です。特に車を持たない高齢者や、通勤・通学に便利さを求める若年層にとっては、利便性の低いエリアは敬遠されやすくなります。
◇空き家を上手に売却するコツ
引用元：フォトAC
空き家は今後さらに増え続け、競合が増えることで売却が難しくなる可能性も高まっています。そのため、売却を検討している場合は、早めに対策を講じることが重要です。ここでは、空き家をスムーズに売却するためのポイントを紹介します。
適切な価格設定を行う
まず重要なのは、現実的かつ市場に合った価格設定です。感情的に「この価格で売りたい」と考えるよりも、近隣の取引事例や築年数、建物の状態などを踏まえて、専門家と相談しながら価格を決定することが大切です。
価格が相場より高すぎると、買い手が現れず長期間売れ残ってしまう可能性が高くなります。
印象を良くする
購入希望者に良い印象を与えるためには、物件の清掃や簡単な修繕を行い、できるだけきれいな状態に保つことが効果的です。内見時に不快感を与えないよう、ハウスクリーニングや除草、ゴミの片付けなどを行っておくと好印象につながります。見た目の印象は購買意欲に大きく影響します。
空き家売却に強い不動産会社を選ぶ
空き家の売却は、通常の住宅とは異なるノウハウが求められるため、空き家売却に強い不動産会社を選ぶことも大切です。実績や地元でのネットワーク、販売戦略などを比較し、信頼できるパートナーを見つけましょう。
また、不動産会社に管理や清掃も依頼できる場合があるため、相談してみるのも一つの手です。
山形県でおすすめの不動産会社3選
山形県内で不動産売却や査定を検討される際、地域に根ざした信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。
ここでは、山形市を拠点に幅広く対応する3社を厳選しました。
◇株式会社不動産カンパニー
山形市および天童市を含む地域で、新築一戸建てを中心に住宅提案を行っている地元密着型の不動産会社です。購入・売却の相談に対応し、資金の相談なども柔軟に受け付けています。
住宅ローンの組み立てを中心に、不動産の売却や購入をサポートしており、ローン審査が通らないといった事情を抱える顧客にも寄り添ったプランを提案しています。
戸建て住宅はもちろん、土地やマンション、空き家についても査定を行っている点は大きな魅力です。
| 会社名 | 株式会社不動産カンパニー |
| 所在地 | 〒994-0082 山形県天童市芳賀タウン北6-2-21 天童南駅前ビル1F A号室 |
| 電話番号 | 023-679-3476 |
| 公式ホームページ | https://fudokan0405.com/ |
さらに、売却スピードにもこだわっており、可能な限り迅速に現地査定を実施し、営業日3日以内に査定結果を提示しています。こうしたスピーディーで柔軟な対応が、同社の強みとなっています。
口コミ
年齢も近く、商談・雑談ともに話しやすかった。買い手である私に有利になる話しを多く話してくれました。日程の変更や親立会についても親身になって対応をいただきました。
引用元：suumo
とても親身になってご対応いただきました。今後ともよろしくお願いいたします^^*
引用元：suumo
株式会社不動産カンパニーの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社不動産カンパニーの評判は？売却相談から口コミまで徹底紹介
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
◇株式会社ライフパートナー
2005年創業、山形市を中心に村山・置賜・最上・庄内エリアに対応する、地域密着型の不動産会社です。売却・買取・相続・空き家対策・リースバックなど、多様なニーズに寄り添う提案が特徴です。
| 会社名 | 株式会社ライフパートナー |
| 所在地 | 〒990-2443 山形県山形市南三番町11-25 |
| 電話番号 | 023-632-9180 |
| 公式ホームページ | https://www.y-lifepartner.net/ |
「生活に寄り添うパートナー」であることを企業ビジョンとしており、お客様一人ひとりの状況に合わせた売却方法を丁寧に案内してくれる点が強みです。
株式会社ライフパートナーの口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社ライフパートナーの口コミ・評判は？山形で信頼される不動産売却の専門家
◇株式会社太平堂不動産
1970年創立の老舗不動産会社で、「山形を継ぐ。」を企業パーパスとし、山形県内全域を対象とした総合不動産業務を展開しています。不動産売買・賃貸仲介・管理、相続コーディネートなど、ワンストップサービスが可能です。
2023年には新体制が発足し、透明性とスピード感のある企業風土を強化しています。
| 会社名 | 株式会社太平堂不動産 |
| 所在地 | 〒990-0832 山形県山形市城西町4-4-13 |
| 電話番号 | 023-643-0158 |
| 公式ホームページ | https://www.taiheido.co.jp/ |
豊富な実績と資格保有者による専門性の高さ、そして地域のあらゆる場面に対応できる柔軟さが魅力です。
株式会社太平堂不動産の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社太平堂不動産の口コミ・評判は？地域密着で安心の不動産売却と多彩な提案
まとめ
引用元：フォトAC
山形市は歴史と自然に恵まれた中核市として発展し、四季の寒暖差が大きい気候が暮らしと文化を形作っています。中古マンションの平均価格は約1,534万円（20.3万円/㎡）で緩やかに上昇し、中古戸建は約1,577万円（12.3万円/㎡）で安定しています。
住宅地の平均地価は約3.32万円/㎡で中心部は堅調に推移しています。高齢化と人口減少で空き家が増え、放置すると固定資産税の優遇が外れて増税になり、行政代執行や過料の可能性が生じ、老朽化や害虫・治安悪化で資産価値が下がります。
早めの売却が有効で、適切な価格設定と清掃・簡易修繕で印象を高め、空き家売却に強い地元会社を選ぶことが重要になります。
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